案情简介
原告：林某（反诉被告）
被告：王某（反诉原告）、金某（反诉原告）
案由：房屋买卖合同纠纷
审理法院：北京市大兴区人民法院
2017年3月7日，林某（买受人，乙方）与王某（出卖人，甲方，代理人金某一）签订《北京市存量房屋买卖合同》，并于同日与我爱我家公司（见证方，丙方）签订《补充协议》及《房屋买卖定金协议》。其中买卖合同约定：林某购买王某位于北京市X区X村镇X街道X号楼X号房屋，房屋总价款为370万元；乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金35万元，定金通过自行交接方式划转；乙方选择商业贷款申办贷款的，拟贷款金额为170万元，甲乙双方一致同意，乙方分3次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款；第一次，在甲乙双方交税之前，乙方向甲方支付92万元，资金通过资金监管方式划转；第二次，在甲乙双方交税之前，乙方向甲方支付71万元，资金通过资金存管方式划转；第三次，在甲乙双方交房当天，乙方向甲方支付2万元，资金通过自行交接方式划转。如因国家法律或政策调整导致贷款机构未对乙方批准贷款，且乙方无法支付该房屋成交总价款的，本合同终止；甲方返还乙方累计已付购房款，甲乙双方互不承担违约责任。甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同；如乙方选择解除合同的，使用本合同第十一条第二款约定；因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋权属登记转移且乙方取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同；甲方选择解除合同的，使用本合同第十一条第一款约定；如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行；本合同自甲方向乙方发出书面通知到达乙方之日起自动解除；乙方应按照成交总价款20%向甲方承担违约责任；如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行；本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除；甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。补充协议约定：第三条，由于乙方原因无法签署本协议时缴纳足额定金35万元，甲方同意乙方暂交5万元，余额部分在2017年3月9日之前补齐；若逾期未补齐，则视为乙方违约，甲方有权要求乙方按买卖合同中约定的定金金额双倍标准承担违约金。第四条，由于甲方个人原因导致无法亲自到场签署合同，因此委托金某一代为签署出售于大兴区黄村镇枣园东里17号楼5层3-502号房产的《买卖合同》以及其它一切相关文件。第五条，甲乙双方要求，乙方在网签前自行支付甲方定金30万元。
2017年3月8日，王某给金某一签署《委托书》，约定:本人王某与金某一系母子关系，本人欲出售位于大兴区黄村镇枣园东里17号楼5层3-502号房屋一套，因本人工作繁忙，不能亲自办理此房屋相关事宜，现委托金某一作为我的合法代理人，代为签署大兴区黄村镇枣园东里17号楼5层3-502号之房屋所有合同及相关文件，并收取购房定金。同日，王某配偶金某签署《同意出售声明书》。
2017年3月7日及2017年3月10日，林某向王某分别支付定金5万元及30万元，共计35万元。
2017年3月22日，北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会联合发布《关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告人所得税政策执行标准的公告》，该公告规定：“连续5年（含）以上在本市缴纳个人所得税”，是指按“工资、薪金所得”缴税的纳税人，从申请月的上一个月开始往前推算60个月在本市连续缴纳个人所得税。根据该条规定，林某未连续60个月缴纳个人所得税，未通过购房资格审核。2017年5月15日，林某向北京市大兴区人民法院提起诉讼，诉请如下：1、解除原告与二被告于2017年3月7日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《房屋买卖定金协议》；2、二被告向原告返还购房定金35万元；3、被告承担财产保全费5000元；4、被告向原告赔偿损失保险费4810元；5、诉讼费由被告承担。
被告王某、金某委托岳成所为其代理本案，岳成所指派郝亮亮律师作为其诉讼代理人参加诉讼进行答辩，律师在分析完案件情况后，为最大程度的维护委托人利益，及时法院提出了反诉请求如下：1、判令被反诉人支付的定金不予退还；2、被反诉人赔偿损失15万元；3、本案诉讼费由被反诉人承担。
判决结果
本案部分胜诉，为我方当事人争取到最好的结果，我方当事人十分满意本案的判决。法院判决具体如下：1、解除原告林某与被告王某于签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其双方与第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》及《房屋买卖定金协议》；2、被告王某、金某于本判决生效后十日内返还原告林某定金350000元；3、原告林某于判决生效后十日内向被告王某、金某赔偿损失60000元；4、驳回原告林某的其他诉讼请求；5、驳回被告王某、金某的其他反诉请求。
办案总结
本案中，我方为被告（卖家），买方受317新政影响，丧失购房资质，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，我方在卖掉房子的同时又以自己儿子金某一的名义购买了一套新房子。买家解除合同导致我方购买新房的贷款额度增加。本案的主要争议焦点是“双方对于剩余定金30万元的给付时间是否构成违约”的问题，同时，“以我方委托人的儿子金某一的名义办理的购房贷款损失是否能作为王某及金某的损失在本案中主张原告赔偿”，对此，代理律师有针对性的准备、梳理相关证据，发表答辩意见，主要观点如下：
一、当事人是以金某一的名义与案外人签订购房合同并办理贷款的，虽然名义上是金某一，但是受损失的主体是被告。
金某一系二我方当事人之子，也是其在出售房屋时的代理人。在原被告签订买卖合同之前，我方就已明确告知原告，该购房款将用来置换房屋，且由于涉案房屋尚未过户，被告的购房资格尚未腾出，只能以金某一的名义购买。这些情况是原告在签订合同之初就明确知晓。后原告表示不能如期付款，导致被告面临对第三方违约。由于被告年事已高，只能以金某一的名义办理商贷、向第三方借款，这才导致对外签订合同的主体名义上显示是金某一。但购房款的用途是特定的，原告也明确知晓，因此，即便对外显示的主体是金某一，受损失的仍为被告，原告仍有义务予以赔偿。
二、退一步说，即使合同受到政策影响，对于被告受到的损失，原告亦应予以弥补。
原告在答辩时引用了京高法发2011-400号文件以及《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》的规定，但却没有说完全。按照京高法发2011-400号文件第五条的规定：“因解除合同造成的损失按照公平原则处理”；《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第三条规定：“经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持”。因此，即便合同解除系受政策影响，对于因此给被告造成的损失，原告亦应予以弥补，不应由被告承担全部的不利后果。
最终，法院判决的结果是:被告返还原告定金35万元，原告赔偿被告损失6万元。律师为我方当事人争取了一个不错的判决结果。继“930新政”后，北京市住建委、人民银行营管部、北京银监局、北京公积金中心四部门联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，也就是我们所称的“317新政”。该政策的特点是“认房又认贷，暂停发放贷款期限25年以上个人住房贷款和提高二套房首付比例，连续60个月在本市缴纳个人所得税”等。此政策出台后，关于二手房买卖纠纷中受政策的影响而解约的诉讼居多，法院尚未出现指导性的案例，在代理案件的过程中，我们一定要熟知相关的政策法规，为当事人的据理力争，尽自己最大的努力为当事人争取最大的利益
